כשקונים דירה או נכס אחר, החתימה על חוזה המכר מרגישה לפעמים כמו 'קו הסיום'. לאחר מכן, משלמים את התמורה, משלמים מס רכישה, מחליפים מפתחות, הריהוט מועבר, ו.. החיים ממשיכים..
אבל יש שלב אחד שקל לדחות "לזמן אחר" – ורבים דוחים אותו לשנים ארוכות, ולעתים לצמיתות: רישום הזכויות בפועל בטאבו (או במרשם מקביל, תלוי בנסיבות)
מה זה בעצם רישום בטאבו?
חוזה מכר יוצר התחייבות חוזית בין הצדדים. אבל הזכות הקניינית המלאה – זו שמגנה עליכם מפני העולם כולו, ולא רק מפני הצד השני לחוזה – מתגבשת רק ברגע שהעברת הבעלות נרשמת בפנקסי המקרקעין. עד אז, מה שיש בידיכם הוא זכות אובליגטורית (חוזית). זוהי זכות חשובה, אך פחות מוגנת.
עד כאן כתבתי תיאורטית, אבל מה קורה ב'ת'כלס' כשלא משלימים את הרישום של הזכויות?
ובכן, ההשלכות הן מעשיות מאוד, ולפעמים כואבות מאד:
- מכירה נוספת של הנכס. אם המוכר, מסיבה כלשהי, מוכר את הנכס פעם נוספת לצד שלישי שממהר לרשום את זכויותיו לפני שאתם עשיתם זאת – במקרים מסוימים לצד השלישי עדיפות. מדובר בתרחיש חריג, אך הוא קיים בפועל ואני נתקל במקרים כאלה אחת לכמה זמן בפסיקות של בתי המשפט.
- קשיים בעת מכירה עתידית. כשתרצו למכור בעצמכם בעוד כמה שנים, חוסר רישום מלא (למשל שרשרת זכויות לא גמורה, "בעלים" שנפטרו בדרך, או צו ירושה שלא הוגש) יכול לעצור עסקה שלמה בדיוק בשלב הכי לא נוח – כשיש קונה, יש מימון, ופתאום מתגלה שהרישום "תקוע". במקרה כזה אם אתם, הפעם כמוכרים, חשבתם לקבל סכום כסף, ייתכן שכל התכנית שלכם תיתקע כעת לחודשים ארוכים!
- בעיות מיסוי ומימון. בנקים למשכנתאות ורשויות המס בוחנים את מצב הרישום. רישום חלקי או לא מסודר עשוי להקשות על קבלת מימון או להוביל לעיכובים ולעלויות נוספות.
למה זה קורה בכלל?
לרוב לא מתוך רשלנות מכוונת, אלא כי הרישום דורש טיפול אקטיבי: הגשת מסמכים לרשם המקרקעין או ללשכת המקרקעין, תשלום אגרות, השלמת אישורי מיסים, ולעתים גם השלמת שרשרת זכויות של דורות קודמים (במיוחד בנכסים ותיקים או שעברו בירושה). כשאין מי שדוחף את התהליך – הוא נעצר, ופשוט נשאר "תקוע" שנים.
מה מומלץ לעשות?
אם קניתם נכס בשנים האחרונות ואתם לא בטוחים אם הרישום הושלם, כדאי לבדוק זאת – זה תרגיל פשוט וחשוב לבדוק.
אם יש לכם ספק בנוגע לנכס שבבעלותכם – נכס שקניתם, קיבלתם במתנה, או ירשתם – כדאי לבדוק את מצב הרישום ולבחון מה נדרש להשלמתו. לעתים מדובר בפעולה קצרה וזולה יחסית; לעתים יש שרשרת שדורשת טיפול – אבל בכל מקרה, עדיף לגלות זאת כשאין לחץ של עסקת מכר בפתח.