לפי הערכות מקובלות, רוב הדירות שנמכרות בישראל, נמכרות בלי חיוב במס שבח, תוך ניצול של הזכות העומדת לבעל דירה יחידה למכור אותה בפטור ממס שבח.
עם זאת, במקרים רבים נאלצים אזרחים למכור את דירותיהם בנסיבות שאין ביכולתם לממש את הפטור (בין אם משום שבבעלותם מספר דירות, בין אם טרם חלפה התקופה שבחוק למימוש פטור, ובין אם שווי הדירה הנמכרת עולה על התקרה הקבועה בחוק).
במקרים אלה צפויים המוכרים לשלם סכום מס שבח לא קטן, זאת בשל עליות המחירים החדות של השנים האחרונות.
שיעור מס השבח נקבע לפי חישוב ליניארי והוא פועל יוצא של מספר נתונים. הנתון החשוב בהקשר זה הינו מועד רכישת הדירה על ידי המוכר. ככלל ניתן להגיד שככל שהדירה נרכשה לאחר שנת 2000 אזי המס יעמוד על כ- 25%. כמובן שזוהי הערכה גסה המשמשת "כלל אצבע" בלבד ואין להסתמך עליה! הנכון הוא לבצע בדיקה פרטנית בכל מקרה ובהתאם לנסיבות הספציפיות.
על כל פנים, מס השבח מוטל על הפער הריאלי שבין שווי המכירה לבין שווי רכישת הדירה. חישוב השבח הריאלי מתבצע באמצעות מידוד של שווי הרכישה עד ליום המכירה, וכן לאחר ניכוי של הוצאות שהוציא המוכר במהלך החזקתו בנכס, והמותרות בניכוי בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
כאשר המוכר לא מצליח לאתר קבלות בגין הוצאות שהוא הוציא במהלך השנים, הדבר יכול להיות לו לרועץ משום שרשות המיסים עלולה לטעון שלא ניתן על פי חוק לנכות את ההוצאה מתוך השבח. התוצאה כמובן תהיה הגדלת השבח, וגם הגדלת סכום המס, בהתאם.
אשר על כן, ההמלצה היא לשמור קבלות ואסמכתאות בדבר תשלומים בקשר לדירה, גם אם בשלב זה ברשותכם דירה יחידה. לעולם אין לדעת מה צופן העתיד, וייתכן ששמירת המסמכים הללו תחסוך לכם סכומי כסף ניכרים!
במאמר מוסגר, לגבי השאלה האם ניתן לשמור אסמכתאות כקבצים דיגיטליים – מומלץ להיוועץ עם רואה חשבון מנוסה בעניין.
לפני סיום אדגיש שההוצאות המותרות בניכוי מפורטות בחוק, וקיבלו פרשנויות שונות בפסיקת בית המשפט במהלך השנים האחרונות. בכל מקרה לא תותרנה בניכוי הוצאות שנוכו בעבר באופן שוטף, במסגרת מס הכנסה.
לסיכום, ההמלצה החד משמעית היא לשמור אסמכתאות לגבי הוצאות שהוצאו בקשר לנכס (בוודאי אם מדובר בהוצאות גבוהות, כמו הוצאות בניה, פיתוח, שיפוץ וכד'), ובנוסף לכך מומלץ לערוך סימולציות מס שבח לקראת המכירה על מנת שתוכלו להגיע ערוכים כראוי לעסקה, עם תוצאת מס מיטבית וללא הפתעות.