השאלה אם לחתום על "זיכרון דברים" או להמתין להתגבשות של כל התנאים שנחוצים לחתימה על הסכם היא שאלה שנשאלת פעמים רבות.
מהו "זיכרון דברים"?
לעיתים אחד הצדדים לעסקת נדל"ן שנרקמת, להוט לחתום על העסקה, בשל שיקולים מסחריים; פעמים אחרות שני הצדדים גם יחד מעוניינים לראות את הסיכום בניהם סגור, וזאת על אף שישנם עוד פערים לגישור ולא כל הפרטים ידועים.
הצדדים ממהרים ומכינים מסמך שאינו אופטימאלי, ואיננו ממצה, מתוך הנחה שההסכם המלא ייחתם בהמשך, בקרוב. בשלב זה של החתימה על "זיכרון הדברים" הצדדים מעוניינים לתת לו תוקף מחייב ו"לצאת לדרך".
ואולם, חשוב לדעת שרוב גדול מבין המשפטנים בישראל סבור שלא כדאי לחתום על מסמך "זיכרון דברים", ובמקום זאת עדיף להאיץ את המאמצים ולהגיע לנוסח מוגמר וסופי של ההסכם שיכלול את כל הסעיפים והתנאים הנחוצים בכדי לצאת לדרך ולהשלים את העסקה.
מהו למעשה הסיכון שבחתימה על "זיכרון דברים"?
על פי החוק ופסיקה של בית המשפט העליון, על מנת שמסמך יהווה התקשרות חוזית חוקית ומחייבת בין שני צדדים או יותר, יש צורך ב"גמירות דעת" וב"מסוימות".
בלשון פשוטה:
"גמירות דעת" היא החלטה מודעת, שקולה וסופית של הצדדים להתקשר בחוזה.
"מסוימות": הימצאותם של הפרטים החשובים ביותר שנחוצים לעסקה בתוך המסמך החתום. בעסקת נדל"ן מדובר על זיהוי הנכס (גוש, חלקה וכד'), מחיר העסקה, פריסת התשלומים, התחייבויות לתשלום מיסים והעברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין.
עד כאן בתיאוריה, אלא שהמציאות מוכיחה שני דברים מעניינים:
הראשון, הגורם ששאף ודחף לחתום על "זיכרון דברים" בשעת מעשה, לא תמיד יעמוד מאחורי המסמך, ולעיתים הוא יטען בעתיד בתוקף שלמסמך דווקא אין כל תוקף!
ושנית, לעיתים בבחינה של לאחר מעשה מגלים ש"זיכרון הדברים" שנחתם ושהתייחס לפרטים הבסיסיים של העסקה, לא הכיל התייחסות לנקודות חשובות שהצדדים לא חשבו עליהן בעת החתימה. כלומר לעיתים כעבור זמן לא ברור אם המסמך אכן "מסוים" או לא.
כאשר במועד הסמוך לחתימת המסמך, נחתם גם הסכם כולל בדרך כלל אין בעיה משום שההסכם מחליף את 'זיכרון הדברים'. עם זאת, הבעיות מתחילות לצוץ בדרך כלל כאשר חתימת הסכם מלא מתמהמהת וכאשר אחד הצדדים מנסה לכפות את העסקה על הצד שמשתהה (לטענת הצד השני) בהתבסס על 'זיכרון הדברים'.
המחלוקות בין הצדדים מביאות פעמים רבות לסכסוכים משפטיים שהיו נמנעים אלמלא נחתם 'זיכרון דברים'.
גם רשות המיסים היא צד לעניין, ולא פעם צדדים שהתכחשו ל'זיכרון דברים' לא הצליחו לשכנע את רשות המיסים שהמסמך איננו חוזה של ממש. התוצאה במקרים רבים היא תשלום מיסים וקנסות גבוהים, שהצדדים לא צפו מראש.
גם ההיפך עשוי לקרות כאשר צדדים טוענים שתאריך העסקה מוקדם לחתימת ההסכם הכולל (לצורך מימוש הטבת מס למשל), ואילו רשות המיסים מטילה ספק בטענה שאכן נחתם מסמך שמהווה 'זיכרון דברים' ממשי, כן ומחייב.
לכן עצת הזהב היא, בדרך כלל (כמובן שהנסיבות בכל מקרה ומקרה חשובות) להמתין להתגבשות העסקה, לזרז את המהלכים ולנסות ולהימנע מחתימה על "זיכרון דברים" שמהווה אבן נגף מבחינות רבות, ובדרך כלל הנזקים שלו עולים על התועלות!