כידוע, המיסוי הוא אחד מהמרכיבים החשובים ביותר בכל עסקת נדל"ן. אין זה משנה אם מדובר על עסקה למכירת דירה, מגרש או משרד, רצוי מאד שהמוכר יבדוק את נתוני המס כבר בשלבים הראשונים של העסקה, ובכל מקרה לפני החתימה על ההסכם ולא אחרי!
מעבר להבנה הבסיסית שכדי לדעת את כדאיות העסקה על המוכר לדעת כמה כסף הוא יצטרך להפריש לטובת מיסים, חשוב להבין שמחירי הנדל"ן שעלו בחדות בשנים האחרונות הביאו לכך שגם חשיפת המס במקרים רבים גבוהה מאד, ולכן יש לכלכל את הצעדים מראש על מנת שאפשר יהיה לדעת את תוצאת המס מראש ולהיערך לכך במסגרת העסקה.
דיני המס מורכבים ומשתנים בחקיקה לעיתים קרובות. המציאות היא שיש לבדוק כל נכס ביחס לנסיבות הספציפיות שלו ושל המוכר. בין היתר, יש לבדוק נתונים אלה: המועד בו נרכש הנכס, שוויו באותה העת, זהותו של המוכר, זכאותו לפטורים או הקלות, נתונים לגבי השכרתו במהלך השנים, וכדומה.
באמצעות סימולציה נכונה ניתן יהיה להעריך את חשיפת המס ומשם לגזור את סכום הנטו שיישאר בידי המוכר בסופה של העסקה. בנוסף, לעיתים שיקולי המס מכתיבים קבלת החלטות בנוגע לעיתוי החתימה על העסקה או על מהותה וכמובן על ניסוח ההסכמים.
כאשר מדברים על מכירת נדל"ן בישראל חשוב לזכור שבנוסף למס שבח קיימת חשיפה לתשלום היטל השבחה לרשות המקומית, שמוטל מכוח חוק התכנון והבניה. גם בהקשר זה מדובר על סיכון של סכומי כסף גדולים.
העצה הראשונה למי שמתכנן למכור נכס היא לערוך סימולציות מס בהתאם לנתונים קיימים כמו: תאריך ושווי רכישת הנכס, הוצאות ששולמו במהלך השנים ושניתן לנכות (לדוגמה: מס רכישה, הוצאות ריבית, הוצאות בנייה), פחת שעלול להתווסף לשווי המכירה ועוד מרכיבים אחרים תלויי נסיבות.
יש לקחת בחשבון שגם במקרה שהמוכר זכאי לפטור ממס שבח ייתכן שבסופו של דבר תקום חבות במס! כך למשל במקרה של מכר דירת מגורים, כאשר המוכר זכאי לפטור, ואולם שווי המכירה גבוה מתקרת הפטור שקבועה בחוק (5,008,000 ₪ נכון ל 2024). במקרה כזה, או במקרה בו מחיר הדירה מושפע מזכויות לא מנוצלות, בהחלט ייתכן שחרף הפטור, המוכר יידרש בסופו של דבר לשלם סכומי מס בהתאם לחוק.
את כל אלה ניתן וצרי לחשב ולכלכל מראש!
ובחזרה להיטל השבחה, בחלק מהרשויות ניתן לקבל מידע תכנוני מקדים ולהיערך בהתאם. במקרים אחרים ניתן אף לקבל מהעירייה אישור עקרוני על היעדר חבות בהיטל השבחה במקרה של מימוש (מכירה).
יחד עם זאת חשוב לדעת שברוב המקרים אישור מוקדם כאמור אינו מהווה התחייבות אלא אינדיקציה כללית לאי חבות בהיטל. במקרים אחרים קיימת אפשרות להזמין שומה מהשמאי של הרשות המקומית, ובהתאם לשמאות להיערך לקראת העסקה.
ככל שתהיה חבות בהיטל השבחה, ניתן יהיה לנכות את ההוצאה במסגרת שומת מס השבח ולהקטין את המס.
הנתונים מלמדים שרשויות מקומיות מחייבות בשנים האחרונות סכומי היטל השבחה גדולים בהרבה מאשר בעבר, והדבר נכון גם ברשויות קטנות, ולא רק בערים הגדולות והוותיקות בישראל.
לסיכום, גם בתחום מיסוי מקרקעין הכלל של "סוף מעשה במחשבה תחילה" נכון – ועוד איך! היערכות מוקדמת תחסוך הפתעות לא נעימות ותביא לחסכון ולמיקסום הרווח בעסקה.