עדכון מדרגת מס רכישה לעולים חדשים היא הזדמנות לעשות סיכום קצר של ההטבות השונות שעומדות לטובת רוכשי דירות בישראל, מבחינת תשלום מס רכישה, גם עבור אלו שאינם עולים חדשים.
מס רכישה הינו מס עקיף כלומר שאינו נגזר מרווח שנוצר לאדם. אדרבה, המס מוטל דווקא על רוכשי דירות שגם ככה מוציאים הון תועפות על רכישת נכס, וכעת גם המדינה מבקשת לקבל את חלקה ללא שום צידוק הגיוני.
אשר על כן, החוק עצמו מאפשר הקלות מסוימות בהקשר של מס רכישה, הן באופן חישוב המס והן באשר לעיתוי התשלום של המס.
ההקלה המשמעותית ביותר והידועה ביותר הינה מדרגת מס בשיעור "0" לרוכשים של דירה יחידה.
בהקשר זה יש לדעת שמשפרי דיור (אנשים שמוכרים את דירתם הישנה, וקונים במקומה דירה חדשה) זכאים להנות מהקלה משמעותית זו גם אם הם קונים את הדירה החדשה טרם מכירת דירתם היחידה הישנה.
פרק הזמן למכירת הדירה הישנה הוא 18 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה אבל קיימים חריגים בהם ניתן להאריך פרק זמן זה (למשל בעת קניית דירה חדשה מקבלן, או בתקופת מלחמת "חרבות ברזל" לפי חקיקה מיוחדת).
עוד אציין שבחלק מן המקרים (תלוי בנסיבות), דירה שהתקבלה בירושה או חלק קטן בדירה נוספת לא ימנעו את קבלת ההטבה ברכישת הדירה היחידה.
באשר לשיעורי המס עצמם, נכון לשנת 2024 מדרגת "0" מגיעה עד לסכום של 1,978,745 ₪. יתר המדרגות מפורסמות באתר רשות המיסים.
הקלה נוספת ניתנת על ידי החוק בהעברה ללא תמורה בין קרובים. במקרה כזה המס יהיה שליש מהמס הרגיל (שהיה משולם אם היה מדובר על עסקה רגילה).
"קרוב" לפי התקנות הינו אחד מאלה: בן זוג, הורה, צאצא (לרבות בנות זוג שלהם), אח ואחות.
חישוב המס נעשה לפי הנתונים של מקבל המתנה, למשל האם יש לו דירה נוספת או שלא. כמו כן חשוב לציין שהעברה כזו פטורה (בדרך כלל, חשוב לבדוק את יחסי הקירבה בהתאם להגדרות בחוק) ממס שבח אצל המעביר, אבל מצד שני מקבל המתנה יהיה מנוע מלמכור את הדירה בפטור ממס שבח במשך תקופה מסוימת של בין 3 ל 4 שנים.
הקלה לעולים חדשים – כאמור, לאחרונה אישרה הכנסת תיקון חשוב שמקל על גזירת מס הרכישה במקרה של רכישת דירה ראשונה (יחידה) על ידי עולים חדשים. לפי המתווה החדש (שטרם אושר סופית נכון לכתיבת שורות אלו) סכום של עד כ- 2 מיליון ₪ יהיה פטור ממס רכישה, ויתר הסכום, עד לתקרה של כ- 6 מיליון ₪ ימוסה בשיעור מופחת של 0.5%.
ההטבה ניתנת לעולים שקנו דירה עד שנה קודם הגיעם לארץ או תוך 7 שנים מיום הגעתם. ההטבה ניתנת גם במקרה של בני זוג שאחד מהם זכאי לה.
הקלה לנכים – שיעור המס לנכה או עיוור הוא 0.5% על כל סכום רכישת הדירה. במקרה של רכישת דירה יחידה זולה מ- 2.5 מיליון ₪ עשוי להינתן פטור מלא ממס רכישה. מדובר בהקלה משמעותית שניתנת לנכה עד פעמיים בחייו, ובלבד שמדובר על דירה שבה הוא הולך לגור בפועל.
יש לשים לב להגדרות "נכה" ו- "עיוור" לפי התקנות והחוקים השונים. ההטבה ניתנת גם במקרה של בני זוג שאחד מהם זכאי לה.
ברכישת קרקע, משרד או חנות שיעור המס 6%, ואולם ניתן לקבל החזר של שישית מהסכום, ובלבד שמדובר על קרקע שמותר לבנות עליה לפחות יחידת דיור אחת, ושבפועל, בתוך שנתיים, מיום הרכישה, אכן התקבל היתר לבנייה.
במסגרת ההקלות הניתנות במיסוי פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי, תמ"א 38) קיימות גם הוראות חוק המעניקות הקלות במס רכישה (שחל בדרך כלל על היזמים).
מבחינת עיתוי תשלום המס, באופן עקרוני יש לשלם את המס בתוך 60 יום מיום חתימת העסקה. עם זאת, החוק מאפשר בתנאים מסוימים לדחות את התשלום עד למועד שבו הקונה ישלם למוכר סכום שעולה על 50% מסך התמורה, אבל חשוב לציין שבמקרה כזה לסכום הקרן (הבסיס) של המס יתווספו הפרשי ריבית והצמדה החל מיום חתימת ההסכם ועד ליום תשלום המס בפועל, ולכן כדאי לערוך תחשיב ולבדוק האם דחיית התשלום משתלמת!
כמו כן, גם במקרה של קניית דירה והתחייבות למכירה (כאמור לעיל), אזי במקרה שהדירה לא תימכר לבסוף, יצורפו הפרשי ריבית והצמדה לקרן המס.
חשוב לציין לבסוף שנושא מס הרכישה מורכב מאד, משתנה חדשות לבקרים, ותלוי בהרבה תנאים ונסיבות משתנות. לפיכך, אין באמור כל המלצה או ייעוץ משפטית ויש להיוועץ באופן פרטני וקונקרטי.