השפעות המלחמה על שוק הנדל"ן רבות, חלקן יתגלו רק ממרחק זמן מסוים. ואולם מה שברור כבר כעת הוא שהמחסור בפועלי בניה הינו דרמטי ויביא לעיכוב בהתחלות בנייה ובהשלמת פרויקטים בבנייה.
הנפגעים הישירים מכך יהיו הקבלנים עצמם, רוכשי הדירות וגם המשק כולו שעלול לספוג בהמשך עליות מחירים נוספות לאור הביקושים שמתפתחים ממילא ושעוד יגדלו בשל גלי העלייה הצפויים מחד, וההיצע המידלדל מאידך.
את הגיליון הזה בחרתי להקדיש לנושא שהוא תמיד רלבנטי, ושבתקופה הקרובה יהיה אפילו רלבנטי יותר: מסירת החזקה בדירות.
אחד הסעיפים החשובים בחוזה מכר של דירות הינו מסירת החזקה. סעיף זה מסכם למעשה את הצד הטכני (להבדיל מהצד המשפטי והרישומי) של החליפין שמתבצעים בין קונה למוכר בעסקת נדל"ן: הקונה משלם את הכסף, והמוכר מוסר את הנכס.
לכאורה הדבר נשמע טריוויאלי: ברגע שהקונה שילם למוכר את מלוא התמורה, הוא זכאי לקבל את המפתחות לדירה..
אלא שבמקרים רבים בהסכם כלל לא קיים תאריך ספציפי למסירת החזקה. לעיתים הדבר נובע מכך שבעת המכירה טרם התקבל בידיו של היזם היתר בניה, ומשכך בלתי אפשרי לנקוב במועד מדויק. במקרים אחרים מועד התשלום האחרון ומסירת הדירה מותנים בתנאי המוטל על אחד הצדדים להסכם (מחיקת רישום שעבוד או הסדרת חריגת בניה, למשל) או על צד שלישי מחוץ להסכם.
כך או כך, המצב הזה מהווה פוטנציאל לוויכוחים וחילוקי דעות בין המוכר לקונה ביחס למועד המסירה, כלומר מתי יתאפשר לקונה לבצע את התשלום האחרון ולעבור לדירתו החדשה? ונוסף על כך קיימות גם השלכות נוספות, לדוגמה סוגיית הקנסות בגין איחור במסירה או איחור בתשלום, דרישה לפיצויים בגין נזקים נוספים שנגרמים כתוצאה מהעיכוב, ועוד.
בנסיבות כאמור, ייתכן מצב בו הקונה ידרוש מהיזם שימסור לו את דירתו ושישלם לו פיצוי בגין האיחור, ומאידך היזם יטען שמועד המסירה כלל לא הגיע, ובוודאי שהוא פטור מלשלם סכום כלשהו לקונה.
מה לעשות כדי למזער סיכון?
ככלל העצה היא לצפות במקרים המתאימים את התרחישים האלה, וגם כאשר במועד חתימת ההסכם לא ניתן לקבוע מועד מסירה מסוים, לקבוע במקום זאת מנגנון שיבהיר איך לחשב את מועד המסירה. בדרך כלל מדובר על תנאים מסוימים, שעם קיומם יתחיל מניין הימים עד למועד המסירה החוזי.
נוסף על כך, ההסכם צריך לכלול הוראות שמתייחסות לתשלום פיצויים במקרה של איחור ולאפשרות לבטל את ההסכם תוך השבה של הסכומים ששולמו.
בכל הקשור למלחמת "חרבות ברזל"; בתי המשפט צמצמו מאד במהלך השנים את סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) הפוטר מתשלום פיצויים במקרה של הפרת הסכם הנובעת מאונס שלא ניתן היה לצפות מראש. בפסקי הדין שניתנו נקבע כי בישראל מלחמה היא מצב שניתן וצריך להביא בחשבון, גם אם במידה מסוימת.
יחד עם זאת, סביר להניח כי המציאות הנוכחית תביא את בתי המשפט להכיר בנסיבות המיוחדות כ"כוח עליון" שיצדיק עיכובים ופיגורים במסירת דירות, ובלבד שניתן יהיה להוכיח קשר ישיר בין המלחמה והמחסור בפועלים, לבין האיחור עצמו.
במידת האפשר, מומלץ לנסות להגיע להבנות עם הקבלן ולהימנע מהליכים משפטיים יקרים, איטיים ושתוצאתם אינה ניתנת לניבוי.