הפטור ממס שבח נחשב בצדק ל- "מקלט המס" הגדול במדינת ישראל. כל אדם שמוכר את דירת המגורים היחידה שברשותו, זכאי בכפוף להוראות החוק, לפטור ממס על השבח שנוצר במהלך שנות ההחזקה של הדירה.
במציאות של העשור האחרון כשמחירי הדירות עלו בעשרות אחוזים ואף הכפילו את שוויין, אין להקל ראש בשווי הכלכלי של הטבת המס הזו – הפטור ממס שבח!
בחוק קבועים תנאים רבים למימוש ההטבה, ובראשם תקופת החזקה מינימלית של 18 חודש וכמובן היות הדירה דירתו היחידה של המוכר.
תנאים וסייגים רבים נוספו ברבות השנים גם בפסיקת בתי המשפט, באופן שמחייב כל מוכר נכס בבדיקה יסודית ומקיפה טרם המכירה, בכדי שלא להיות מופתע משומת מס שבח חייבת חלילה!
בגיליון זה בחרתי להעלות מספר נקודות או "מוקשים" נסתרים שיש לתת עליהם את הדעת בדרך למימוש הפטור הנחשק:
ראשית, גם בעלות חלקית בדירה נוספת עלולה למנוע את השימוש בפטור! יש לשים לב לכך ולהיערך מראש באופן אופטימלי.
שנית, יש לשים לב שהפטור ממס מוגבל בתקרה שנכון להיום עומדת על סך 4,846,000 ₪. מעבר לכך, ייערך חישוב מס יחסי באופן ליניארי בהתאם לתקופת ההחזקה.
כמו כן, הפטור מוגבל לשווי דירת המגורים עצמה, ולא לזכויות הבניה הבלתי מנוצלות המשויכות לדירה. במילים אחרות, ככל שמדובר בנכס שמחירו מושפע מקיומן של זכויות בניה עתידיות, בהחלט ייתכן שחלק מהתמורה תחויב במס. החוק קובע נוסחה מורכבת לעניין זה ולפיכך בכל מקרה שיש ספק מומלץ לערוך תחשיב מס מדוקדק בשילוב חוות דעת שמאית!
זאת ועוד. קיימת הגבלה נוספת על מכירת דירה שהתקבלה אצל המוכר במתנה פרק זמן קצר לפני המכירה. לדוגמה: כאשר נמכרת דירה על ידי ילד שקיבל את הדירה במתנה מהוריו בתוך שנה או שנתיים קודם למכירה הנוכחית, אזי בהחלט ייתכן שבקשת הפטור תידחה על הסף! (יש לשים לב שלפי החוק קיימת "תקופת צינון" במכירה לאחר העברה בתוך המשפחה, כתנאי לזכאות בפטור).
בשולי הדברים יוזכר, כי גם סוגיית "דירה יחידה" הינה מוקד חיכוך בין רשות המיסים לנישומים רבים, לרבות בהקשר של בני זוג שנישאו לאחר שאחד מהם הביא לתא המשפחתי החדש דירה שהייתה שלו קודם לנישואין. לעניין זה השלכות רבות, גם בהקשר של מס רכישה, ועל כך נייחד את הדיבור באחד הגיליונות בעתיד.
לסיכום, יש לזכור שהכלל "סוף מעשה במחשבה תחילה" נכון תמיד, ושבעתיים בכל הקשור לדיני המס במכירת דירת מגורים! בדיקות מקדמיות ותכנון נכון ימקסמו את הרווח שלכם ויעניקו שקט ובטחון בתחום חשוב זה.
אל תהססו לפנות למשרדנו לצורך הערכת חבות מס או פטור ממס שבח בטרם התקשרות בעסקה. השירות ניתן כמובן כחלק בלתי נפרד מייצוג בעסקה שלכם!