הפטור ממס שבח – סוף מעשה במחשבה תחילה

הפטור ממס שבח במכירת דירה נחשב, בצדק, ל"מקלט המס" הגדול בישראל, זאת בשל היותו דרך חוקית למימוש רווח הון משמעותי, מבלי לשלם מס.

הפטור ניתן לתושבי ישראל במכירת דירה "יחידה", וקיימים תנאים רבים לצורך מימוש הפטור. כך בין היתר: בחינתה של הדירה כ"דירת מגורים מזכה" לפי הגדרתה בחוק, הגבלת הפטור ב"תקרה" של כ- 4.5 מיליון ₪ וכן הגבלות ותנאים נוספים.

 

נמקד הפעם את הדיון בשאלה המקדמית – מי בכלל זכאי לממש פטור במכירת דירה?

תנאי הסף לפטור ממס שבח הוא תושבות: רק מי שהוא 'תושב ישראל', כלומר שמרכז חייו נמצא בישראל, זכאי למכור את דירתו ולהנות מפטור ממס שבח.

עם זאת, לכלל בסיסי זה קיים חריג: גם תושב מדינה זרה, שאין בבעלותו דירה במדינת תושבותו, ואשר דירתו בישראל היא דירה יחידה, עשוי להיות זכאי לפטור. הזכאות אמנם מותנית בכך שהמוכר יוכיח שאין בבעלותו דירה בחו"ל, אך הדבר בהחלט אפשרי!

 

בהקשר זה חשוב לשים לב – שבמכירת דירה שהתקבלה בירושה, על אף שהפטור נבחן לפי קריטריונים ששייכים למוריש ז"ל (כמו למשל: האם הייתה זו דירתו היחידה בעת שנפטר?) הרי שהזכאות הבסיסית לפטור הינה תושבותו הישראלית של המוכר, כלומר של היורש.

במילים אחרות – יורש שירש דירה יחידה מבן משפחה, עשוי שלא להיות זכאי לפטור ממס שבח אם הוא עצמו מתגורר בחו"ל! (אלא אם כן, הוא אינו מחזיק בדירה נוספת במקום תושבותו בחו"ל, כאמור לעיל).

 

תנאי סף והגבלות נוספות לשימוש בפטור ממס שבח, נזכיר ברשימה זו ב"ראשי תיבות", ונרחיב עליהם בעתיד:

  • תקופת החזקה מינימלית של 18 חודשים בדירה, קודם למכירה (יש לדון בהרחבה במקרים של דירה שנרכשה על הנייר, או מגרש שנרכש ובהמשך נבנה עליו בית)
  • תקרת פטור של כ- 4.5 מיליון ₪ (התמורה מעבר לסכום זה תמוסה במס שבח)
  • החרגת הפטור ממרכיב התמורה המיוחס לזכויות בניה לא מנוצלות, כך שלמעשה חלק מהתמורה יהיה פטור ממס שבח, וחלק אחר יחויב (קיים מנגנון בחוק לחישוב החלק הפטור במקרים אלה)
  • הדירה עונה להגדרת "דירת מגורים מזכה" בחוק מיסוי מקרקעין, לפי המבחנים השונים שנקבעו בפסיקה.
  • המוכר מכר את כל זכויותיו בדירה ולא הותיר מאומה בידיו.

 

לסיכום, הפטור ממס שבח שימושי מאד, אך יחד עם זאת חובה לבחון את התנאים וההגבלות מראש ביחס לכל מקרה ומקרה, זאת על מנת שלא להיות מופתעים חלילה בעתיד, בדמות שומת מס שבח לתשלום.

דילוג לתוכן