רכישת דירה מצריכה בדיקות רבות ומגוונות. הדבר נכון הן ברכישת דירה חדשה מקבלן, והן ברכישת
דירה "יד שנייה".
בשנים האחרונות ישנה עלייה משמעותית בעסקאות מסוג "התחדשות עירונית". עסקאות אלו ידועות
בעיקר כפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, והן משלבות, בווריאציות שונות, עבודות חיזוק לצד
תוספת בניה חדשה בבניין.
הרעיון שמאחורי פרויקטים אלה פשוט: הרשות המקומית מעניקה זכויות בניה נוספות לבניינים ישנים
שאינם עומדים בתקן הקבוע לעמידוּת בפני רעידות אדמה. הדיירים בבניינים אלה מוכרים זכויות אלה
ליזמים, ובתמורה היזמים מבצעים את עבודות החיזוק של הבניין. לחילופין החיזוק מבוצע באמצעות
הריסת המבנה הקיים ובנייתו מחדש (חלופה זו ידועה בעיקר כ- "תמ"א 38/2").
הזכויות הנוספות שקיבל היזם בקרקע משמשות אותו לבניית יחידות נוספות חדשות בבניין. אלו
נמכרות על ידו, ומהוות עבורו את התמריץ הכלכלי לחיזוק הבניינים הישנים.
כיום ברור שעתיד מרכזי הערים הוותיקות בארץ הינו בקידום תוכניות מסוג "התחדשות עירונית".
המהלך נכון הן מבחינה כלכלית (ניצול ערך הקרקע והביקושים הגבוהים לבניה למגורים במרכזי
הערים), והן מבחינה בטיחותית (חיזוק מבנים מפני רעידת אדמה ואיומים ביטחוניים).
כעורך דין המייצג לקוחות שרוכשים דירות בפרויקטים של "התחדשות עירונית", נשאלתי פעמים
רבות שאלות רלבנטיות ביותר: האם רכישת דירה כזו מהווה סיכון ביחס לרכישת דירה "רגילה"
מקבלן? אילו נקודות יש לבדוק בעת רכישת דירה חדשה מיזם שחיזק או יחזק בניין? באילו מסמכים
חשוב לעיין טרם חתימת הסכם רכישה?
באופן עקרוני רכישת דירה בפרויקט "התחדשות עירונית" דומה בדרך כלל לרכישת דירה חדשה
מקבלן בפרויקט "רגיל". עם זאת, פרויקטים של התחדשות הינם ייחודיים ומורכבים מאד ביחס
לעסקאות רגילות, ולפיכך יש לבדוק היטב את מכלול ההסכמים אשר נחתמו בין היזם לבין בעלי
הדירות הישנות של הבניין.
להלן רשימה לא ממצה של בדיקות שיש לערוך ולוודא בטרם התקשרות בהסכם לרכישת דירה
חדשה בפרויקט "התחדשות עירונית":
ראשית, יש לעיין בהסכם שחתמו היזם והדיירים, לוודא את תוקפו ואת קיומן של הוראות חשובות
עבורכם כרוכשי הדירות החדשות, למשל: התחייבות לרישום הבניין כבית משותף, והתחייבות לבדק
בית בהתאם להוראות החוק. כמו כן, יש לוודא שלדיירי הבניין לא תהיה זכות תביעה כנגד הקונים וכן
שהקונים לא יחויבו בחובות או התחייבויות כלשהן הנובעות מהסכם התמ"א, ואשר הם כלל אינם צד
לו.
שנית יש לבחון את המסמכים הקשורים לפרויקט: החל מהיתר הבניה, התשריטים והמפרטים, לצד
ייפויי הכוח מאת דיירי הפרויקט, פוליסות ביטוח, קיומם של אישורי מיסים מטעם רשות המיסים,
העירייה, ועוד.
בדיקה של זכויות הדיירים והקבלן במקרקעין חשובה מאד גם היא. במסגרת בדיקות אלה יש לוודא
האם נרשמה הערת אזהרה או בטוחה אחרת לטובת היזם? האם הבנייה החלה ומתקדמת? רצוי
לבדוק שיש פיקוח על הבניה, ושאין מניעות מצד גורם כלשהו לסיום הבניה (לדוגמה: הליכים
משפטיים, צווי מניעה, שעבודים, עיקולים וכדומה). יש לוודא כי במסגרת ההתחייבויות שנטל על
עצמו הקבלן, הוא גם מחויב לטפל ברישום הבית המשותף החדש בטאבו על חשבונו, ומבלי
שהעלויות יפלו לבסוף על כתפי הקונים.
ככלל, פרויקט מסוג "התחדשות עירונית" המלווה על ידי מוסד פיננסי, הינו בטוח יותר עבור רוכשים,
אך יחד עם זאת אין הדבר מייתר בדיקה יסודית ומעמיקה של כל המסמכים והנתונים הרלבנטיים
כמפורט לעיל.
יש לציין שרשמה זו הינה כללית בלבד, ואין בה כדי למצות את כל הבדיקות שיש לערוך בטרם
התקשרות עם יזם לרכישת דירה חדשה בפרויקט תמ"א, פינוי-בינוי וכדומה. כמו כן, בכל עסקה
קיימות סוגיות ספציפיות שונות שיש לבחון לעומק.